相続人が複数いると不動産はどう分ける？4つの遺産分割（現物・代償・換価・共有）を解説
こんにちは。
相続と空き家に特化した不動産屋、ハックベリーズ不動産代表の榎本です。
「兄弟で実家をどう分ければいいのか、話し合いが進まなくて…」と悩まれる方は少なくありません。現金と違って、不動産は物理的に人数で分割することができません。だからこそ、複数の相続人がいるときには分け方をめぐってトラブルになりやすい財産のひとつです。
不動産の分け方にはいくつかの方法があり、それぞれ特徴があります。ここでは代表的な4つの方法について、特徴や注意点を整理してご説明します。どの方法が向いているかは状況によって異なりますので、参考としてお読みいただき、具体的な判断は専門家にご相談いただくことをお勧めします。
4つの分け方を整理する
不動産の遺産分割には、主に次の4つの方法があります。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| 現物分割 | 不動産を特定の相続人がそのまま取得する方法。複数の不動産がある場合は、それぞれを別の相続人が取得することで調整する |
| 代償分割 | 不動産を1人が取得し、他の相続人に対して現金（代償金）を支払う方法 |
| 換価分割 | 不動産を売却して現金化し、相続割合に応じて分配する方法 |
| 共有分割 | 相続人全員で共有名義にする方法。問題の先送りになりやすく、慎重な判断が必要 |
以下、それぞれについてもう少し詳しくご説明します。
現物分割 ─ 不動産をそのまま誰かが引き継ぐ
現物分割は、不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。「長男が実家の土地・建物を取得し、次男は別の土地を取得する」というように、財産の種類を分けて調整するケースが多く見られます。
シンプルで手続きとしてはわかりやすい反面、不動産が1つしかない場合には他の財産との調整が難しくなることがあります。また、不動産の評価額の算定方法によって各自の取り分に差が生じた場合、不満につながることもあります。
代償分割 ─ 「住み続けたい人」が現金を払う
代償分割は、不動産を取得したい相続人が、他の相続人に対して「代償金」として現金を支払う方法です。実家に住み続けたい、あるいは不動産を手放したくないという場合に選ばれることがあります。
不動産を売却せずに済む点はメリットですが、代償金を支払うだけの現金を用意できるかどうかが前提となります。また、不動産の評価額をいくらとするかについて相続人間で意見が分かれやすい点も、注意が必要です。代償分割の際は、弁護士や税理士に確認しながら進めることをお勧めします。
換価分割 ─ 売って現金で分ける
換価分割は、不動産を売却して現金化し、相続割合に応じて分配する方法です。誰も住む予定がない場合には、現金で公平に分けられる点で選ばれやすい方法です。
一般的に、相続人間のトラブルになりにくい方法とも言われています。ただし、売却が完了するまでに時間がかかることや、思い入れのある実家を手放すことになる点は覚悟が必要です。
また、換価分割を行う際には、遺産分割協議書の書き方に注意が必要です。代表相続人1人の名義に変更してから売却するケースなどでは、協議書に換価分割の旨を適切に記載しておかないと、他の相続人への分配が書き方によっては、税務上「贈与」と誤解される可能性があるので注意が必要です。そのため、弁護士や司法書士と一緒に進めることをお勧めします。
共有分割 ─「とりあえず共有」は慎重に
共有分割は、相続人全員で不動産を共有名義にする方法です。話し合いがなかなかまとまらないときに「とりあえず」選ばれることがあります。
ただし、共有名義は一見公平に見えますが、将来の売却や管理の場面で思わぬ問題が出てくることがあります。売却やリフォームを行う際には原則として共有者全員の同意が必要になりますし、共有者の一人が亡くなると権利がさらに分散し、共有者が増えることで将来の手続きが複雑になるケースが多くあります。
共有者が増えると売却しようと思った際に意見を合わせるのが難しくなったり、共有者と連絡が取れなくなってしまったりすることで、結果として売りたくても売れなくなってしまうことがあります。「今は決めにくいから共有にしておく」という判断は、問題の先送りになる側面があるので注意が必要です。
話し合いがまとまらない場合は
相続人全員の合意が得られない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てるという選択肢があります。調停では、調停委員という中立的な第三者が間に入って話し合いを進めます。弁護士に依頼せずとも申し立て自体は可能ですが、状況によっては専門家のサポートを受けながら進める方が円滑に進む場合があります。
調停でも合意に至らない場合には、家庭裁判所が「審判」によって分け方を決定することになります。
まとめ
不動産の分け方には現物・代償・換価・共有という4つの方法があり、どれが最善かはそれぞれの家族の状況によって異なります。誰も住まないのであれば売って現金で分ける換価分割がシンプルなことが多いですが、住み続けたい相続人がいる場合や複数の不動産がある場合など、個別の事情によって判断は変わります。
「どの方法が合っているかわからない」「もめないように進めたい」という方は、早めに専門家に相談することで見通しが立てやすくなります。当社でも、相続不動産の分割や売却についてのご相談をお受けしています。
「どの方法がよいのか判断がつかない」という段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。
※本記事は2025年2月時点の情報をもとに作成しています。税制・法律は変更されることがあります。具体的なご判断は、税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。
