相続した不動産を売ったら、税金はどうなる？計算方法と3000万円特例を解説

こんにちは。
相続と空き家に特化した不動産屋、ハックベリーズ不動産代表の榎本です。

「相続した不動産を売る場合、税金がどれくらいかかるのか不安」
という方もいらっしゃるかと思います。

確かに不動産の売却に関わる税金は種類がいくつかあり、一見複雑に思えます。ただ、ひとつずつ整理していくと、全体像は把握しやすくなります。

この記事では、相続した不動産を売るときにかかる税金の種類と計算の考え方、そして知っておくと節税につながる特例について、ポイントをわかりやすくお伝えします。なお、本記事では、すでに相続登記が済んでいることを前提に、売却時の税金について整理します。

売却する際に関係する税金は主に2種類

相続した不動産を売るときにかかる税金は、主に次の2つです。

印紙税

売買契約書に貼る収入印紙の税金です。売却金額に応じて金額が変わります。たとえば売却価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（2027年3月31日まで軽減税率が適用）。比較的少額であることが多いです。

譲渡所得税

不動産を売却して得た「利益（売却益）」に対してかかる税金です。所得税・住民税・復興特別所得税がまとめてかかります。金額が大きくなる可能性があるため、特に確認が必要な税目です。

譲渡所得税の基本的な計算方法

譲渡所得税は、「売却によって得た利益」に対して課されます。計算の基本的な考え方は次のとおりです。

取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とする方法（概算取得費）を用いることができます。ただし、概算取得費を用いると、実際より取得費が低く算定される場合があり、その分課税所得が大きくなることがあるため、できれば実際の購入金額を確認しておくことをお勧めします。昔の売買契約書や銀行の振込記録が手がかりになることがあります。

「長期譲渡」と「短期譲渡」で税率が変わる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかが判定の基準です。

区分	税率の目安
長期譲渡所得（所有期間5年超）	税率 20.315% （所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	税率 39.63% （所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）

※本記事は2026年3月時点の税制に基づいています。

税率がほぼ2倍近い差がありますので、どちらに区分されるかは売却の手取り額に大きく影響します。

相続した不動産は「親の購入日」から数える

相続した不動産を売る場合、所有期間は「被相続人（親など）が購入した日から」数えることができます。そのため、相続してすぐに売却した場合でも、親が何十年も前に購入した物件であれば「長期」扱いになることが一般的です。

ただし、所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」が基準になりますので、ご自身のケースではどうなるか、専門家に確認されることをお勧めします。

節税に役立つ2つの特例

相続した不動産を売るときに活用できる主な特例として、「空き家特例」と「取得費加算の特例」があります。いずれも確定申告での申請が必要で、自動的に適用されるものではありません。

空き家特例（被相続人の居住用財産に係る特別控除）

被相続人が相続開始の直前まで一人で居住していた住宅を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンションなど）ではないこと
• 相続後に耐震改修を行うか、更地にして売却すること
• 売却価額が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

また、相続後に賃貸に出している場合などは適用できないことがあります。要件は細かく定められているため、事前の確認が重要です。

取得費加算の特例

相続税を実際に納付している場合に適用できる特例です。納付した相続税のうち、売却した不動産に対応する一定額を取得費に加算することができます。これにより、課税される譲渡所得を減らすことができます。

適用できる期間には制限があり、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することが条件の一つです（一般的には相続開始から3年10か月以内が目安となります）。

なお、同一の不動産について空き家特例と取得費加算の特例を同時に適用することはできません。どちらが有利かはケースによって異なりますので、税理士などの専門家にご相談いただくことをお勧めします。

確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、翌年の確定申告期間（通常2月16日から3月15日まで。末日が土日祝日の場合は翌営業日）に申告が必要です。特例の適用も、確定申告を行うことで初めて有効になります。売却益がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるときには申告が必要です。

確定申告に必要な書類としては、売買契約書、登記事項証明書、取得費を証明する資料などがあります。空き家特例を適用する場合には、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要になります。

まとめ

相続した不動産を売るときに関係する主な税金は、印紙税と譲渡所得税です。なかでも譲渡所得税は金額が大きくなる可能性があり、所有期間による税率の違いや、適用できる特例の有無によって手取り額が変わることがあります。

ただし、各特例の適用要件や計算方法は細かく定められており、個別の事情によって結論が異なる場合があります。実際の税額は取得時期や取得費の内容、相続税の有無などによっても変わりますので、具体的な売却を検討される際には、事前に税理士などの専門家へ確認されることをお勧めします。

売却と税務をあわせて相談したい方へ

なお、当社に売却をご依頼いただいた場合には、相続に特化した税理士とのご相談も無料で承っています。売却と税務をあわせて相談したい方は、お気軽にご連絡ください。

※本記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。税制・法律は変更されることがあります。具体的なご判断は、税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。