今さら聞けない相続登記の義務化｜2024年4月から何が変わった？期限・費用・過料を解説

こんにちは。
相続と空き家に特化した不動産屋、ハックベリーズ不動産代表の榎本です。

「実家を相続したけれど、名義はそのまま…」
そんな状態になっていませんか。

これまでは急がなくても大きな問題にならないことが多かったのですが、2024年4月からは相続登記が義務になりました。一定の期間内に手続きをしないと、過料の対象になることがあります。

「そもそも相続登記って何をするの？」
「うちのケースも関係あるの？」

そんな疑問をお持ちの方に向けて、相続登記の義務化の内容、期限、費用、手続きをしない場合のリスクなどのポイントをわかりやすくまとめました。

そもそも「相続登記」って何？

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続した人の名義へ変更する手続きのことです。たとえば、お父さまが亡くなり、ご実家の土地や建物を相続した場合、その不動産の名義をお父さまから相続人の名義へ変更する必要があります。

この名義変更を行うことで、不動産の所有者として相続人の名前が登記簿に正式に記録されます。不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする場合には、原則として現在の所有者名義が登記簿に反映されていることが前提となります。そのため、相続した不動産を売却・活用するためには、相続登記を完了させておく必要があります。

これまでは申請するかどうかは各相続人の判断に委ねられていました。しかし、登記が行われないまま年月が経過し、所有者が分からなくなる土地が全国的に増加しました。こうした状況を受け、2024年4月から相続登記は法律上の義務となりました。

なお、相続登記が済んでいるかどうか分からない場合は、登記簿（登記事項証明書）を取得して確認することができます。

2024年4月から何が変わった？

2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、相続登記が法律上の義務となりました。これにより、不動産を相続した相続人は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められています。

正当な理由なくこの義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。なお、過料は刑事罰ではなく、行政上の制裁にあたりますので、前科がつくものではありません。

過去に相続した不動産も対象？

2024年4月1日より前に相続が発生している不動産についても、相続登記の義務化の対象になります。改正法には経過措置が設けられており、施行日前に相続が発生していた場合でも、まだ相続登記をしていない不動産については、2027年3月31日までに申請する必要があるとされています。つまり、何年も前に相続したまま名義変更をしていない不動産も、今回の義務化の対象に含まれます。

また、2024年4月1日以降に相続が発生した場合は、原則として相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内が申請期限となります。

制度の開始時期や相続の発生時期によって期限の考え方が異なりますので、ご自身のケースがどの区分にあたるのかを確認しておくことが重要です。相続した実家や空き家をそのままにしているケースでは、名義が被相続人のままになっていることも少なくありません。相続登記が必要かどうかは、登記事項証明書を取得することで確認できます。

遺産分割がまとまらない場合の選択肢 ― 相続人申告登記

相続人が多い場合、他の相続人と連絡が取れない場合、遺産分割協議がすぐにはまとまらず、相続登記が出来ないということもあります。そのような状況を想定し、2024年4月から「相続人申告登記」という制度が新たに設けられました。

相続人申告登記とは

相続が発生したこと、そして自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。これを期限内に行うことで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。ただし、この申出によって不動産の名義が確定するわけではありません。持分割合なども登記されませんので、売却や担保設定を行う場合には、あらためて正式な相続登記が必要になります。

また、遺産分割協議が成立した場合には、その成立日から3年以内に正式な相続登記を申請する必要があります。

なお、この制度は申出を行った相続人についてのみ義務を履行したものと扱われます。相続人全員が義務を果たすためには、それぞれが申出を行うか、連名で申出をする必要があります。

相続登記の費用と流れ

相続登記はご自身で申請することも制度上は可能です。ただし、必要書類の収集や内容確認には一定の手間と時間を要します。相続関係や不動産の状況によって必要書類が異なるため、実際の手続きは個別事情に左右されます。

一般的な流れは次のとおりです。

① 必要書類の収集

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本や住民票、不動産の固定資産税評価証明書などを取得します。相続が複数回発生している場合（数次相続）や、相続人が多い場合には、追加書類が必要になることがあります。

② 遺産分割協議書の作成

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するかを協議し、その内容を書面にまとめます。相続人全員の署名押印が必要です。遺産分割協議書は個人で作成することも可能ですが、記載方法や表現によっては、贈与税が発生するなどの支障が生じることがありますのでご注意ください。

③ 法務局への申請

不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。窓口申請のほか、郵送やオンライン申請も可能です。専門家へ依頼するケースも多く見られますが、依頼の有無は状況に応じて判断することになります。

④ 登記完了

申請内容に問題がなければ登記が完了し、登記識別情報が通知されます。処理期間は法務局の混雑状況や案件内容によって異なります。

費用の目安

費用の種類	目安・備考
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4％。評価額100万円以下の土地は免税となる特例あり（適用期限あり）
司法書士報酬	約5万円〜15万円程度（不動産の数・相続関係の複雑さ・地域・依頼先により変動）
必要書類の取得費用	戸籍謄本は1通450円。取得通数により総額は変わる

 

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相続登記をしないままにするとどうなる？

相続登記を行わずにいると、すぐに大きな問題が生じるとは限りません。ただし、時間が経過することで手続きが複雑になることがあります。

相続人が増え、手続きが難しくなることがある

登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、さらに次の相続が発生します。いわゆる「数次相続」と呼ばれる状態です。その結果、当初は数名だった相続人が十数名に増えることもあり、戸籍収集や遺産分割協議に時間を要するケースがあります。

売却時に手続きが進まない

不動産を売却する場合、原則として現在の所有者名義に変更されていることが前提になります。名義が亡くなった方のままでは、そのまま売却手続きを進めることはできません。売却を検討し始めてから登記手続きを行うと、想定より時間がかかる場合があります。

相続人の事情が影響する可能性

相続人の一人に債務がある場合、その持分に対して差押えが行われる可能性があります。名義変更をしていない間に権利関係が複雑になることも考えられます。

活用や建替えの際に支障が出ることがある

大規模なリフォームや建替え、賃貸活用を行う場合、所有者の確定が前提となることが一般的です。名義が整理されていない状態では、金融機関との手続きや契約に支障が生じる場合があります。

相続登記は「すぐ困る手続き」ではないこともありますが、時間が経つほど整理が難しくなる傾向があります。将来の売却や活用を考える場合には、早い段階で状況を確認しておくことが安心につながります。

まとめ

相続登記の義務化は、2024年4月から始まりました。これにより、不動産を相続した方は、原則として相続を知った日から3年以内に名義変更の手続きを行うことが求められています。

今回の制度は、これから発生する相続だけでなく、すでに相続が終わっている不動産にも及びます。これまで名義を変更しないままになっていた不動産についても、期限が設けられています。期限を過ぎると過料の対象となる可能性がありますが、それ以上に、時間が経つほど相続関係が複雑になりやすいという点のほうが実務上は大きな問題になることが少なくありません。いざ売却しようとしたときや、活用を考えたときに、名義が整理されていないことで想定以上に時間がかかるケースもあります。

遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度も用意されています。ただし、これは最終的な名義整理を終えたことにはなりませんので、将来的な方針も踏まえて検討する必要があります。

相続登記は、ご自身で手続きを行うことも可能です。一方で、相続人が多い場合や過去の相続が重なっている場合などは、書類の収集や内容確認に時間がかかることがあります。状況に応じて専門家の力を借りることも選択肢のひとつです。

「実家の名義、まだ親のままだ…」と思い当たった方へ

ご実家やご所有の不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままになっている場合は、一度現状を確認してみるだけでも、今後の見通しが立てやすくなります。

相続登記が必要かどうか分からない場合でも、まずは現在の登記状況を確認することで状況が整理できます。相続した実家や空き家の名義について不安がある場合は、お気軽にご相談ください。提携司法書士と連携し、相続登記から売却までの手続きをサポートしています。

※本記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。税制・法律は変更されることがあります。具体的なご判断は、税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。