実家を解体してから売る？建物つきのまま売る？

こんにちは。
相続と空き家に特化した不動産屋、ハックベリーズ不動産代表の榎本です。

相続した実家や空き家を売却する際、「建物を解体してから売るべきか、それとも建物つきのまま売るべきか」で迷われる方は少なくありません。確かに、更地にすれば見栄えは良くなります。ただ、解体費用は決して安くありません。木造2階建てで100〜150万円程度、それ以上かかることも珍しくない費用をかけて解体したのに、結果として手元に残るお金が減ってしまった…というケースも実際に起きています。

解体するかどうかは、物件の状況や買主のニーズによって変わります。この記事では、判断のポイントを整理してお伝えします。

更地と建物つき、何が変わるか

更地にして売る場合と、建物つきで売る場合では、売却価格や費用、売却までの期間などに違いが出ることがあります。主なポイントを整理すると、次のような違いがあります。

比較項目	内容
売却価格	更地：土地の価格で評価されるため、古い建物がある状態より高値がつきやすい場合がある 建物つき：建物の状態次第で評価が下がることもある。ただし買主が自分でリフォームを前提に探している場合は好まれることも
解体費用	更地：売る前に解体費用（100〜200万円以上）がかかる 建物つき：解体費用は不要。ただし売却価格に解体費用分を折り込んで交渉されることもある
固定資産税	更地：住宅用地の特例が外れ、建物がある状態の最大6倍程度に上がる可能性がある 建物つき：住宅用地の特例が適用されるため固定資産税は低い
買主の幅	更地：土地を探している買主・建売業者・注文住宅向けなど幅広い 建物つき：リフォームを前提にした買主・古家再生目的の買主など

解体すると固定資産税が上がる

建物を解体して更地にすると、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されなくなります。この特例は小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が6分の1になるというもの。解体によって特例が外れると、翌年から税額が大幅に上がる場合があります（地方税法第349条の3の2）。特に、相続した空き家を売却する場合は、解体後に売却まで時間がかかると、その期間の固定資産税負担が増える可能性があります。解体のタイミングは、売却の見込みも踏まえて検討することが大切です。

売却が長引いた場合、その期間中の固定資産税の増加分が予想外の出費になることもあります。解体のタイミングは慎重に検討する必要があります。

「古家付き土地」という売り方もある

「建物つきのまま売る」方法のなかに、「古家付き土地」として売り出すという方法があります。買主が購入後に自分で解体することを前提に、土地値に近い価格で売り出す方法です。建物の価値をゼロまたはマイナスとして扱い、その分だけ売り出し価格を下げることで、「土地を買いたいが、解体費用を自分で段取りしても構わない」という買主層にアプローチできます。

売主としては解体費用をかけずに済み、価格交渉の余地も作りやすいという面があります。ただしその分売り出し価格は低くなりますので、どちらが手残りが多くなるかは物件ごとに試算する必要があります。

また、「古家付き土地」として売却する場合には、解体後に地中からコンクリートガラや古い基礎、埋設物などが見つかり、撤去費用を支払うことになるというケースもあります。

売買契約で「現況有姿」や「契約不適合責任の免責」を定めている場合でも、状況によっては売主が費用負担を求められ、トラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。古家付き土地として売る場合には、こうした可能性も踏まえて契約条件を確認しておくことが大切です。

解体が向いているケース

建物の老朽化が著しく、買主が必ず解体を前提にするような状態の物件であれば、先に解体しておいた方が売りやすくなることがあります。「解体費用を差し引いて値下げ交渉してください」という話が出にくくなるためです。

また、土地の需要が強いエリア（再開発が進んでいる・駅近など）では、更地の方が買主の反応が良い場合があります。

一方で、土地の需要があまりないエリアだと、築年数が古くてもリフォームやリノベーションを前提に探している買主も一定数います。そのため、解体する前に一度市場の反応を確認してから判断した方がいいでしょう。

まとめ

解体して売るか、建物つきで売るかは、「どちらが正解」ではなく、物件の状態・立地・エリアの需要によって判断が変わります。解体費用・固定資産税の変化・売却にかかる時間、これらをトータルで比較したうえで決めることが大切です。

「解体して売る方が良いのか」「建物つきで売る方が良いのか」「一番手残りが多くなる方法はどれか」は、物件の状態やエリアの需要によって変わります。売り出す前にご相談いただければ、解体費用や売却価格の想定も含めて、現実的な試算をもとにお伝えさせていただきます。

※本記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。市況・法律・税制は変更されることがあります。具体的なご判断は、不動産会社や専門家にご相談ください。