子どもが負動産で困らない！相続前にできる空き家・空き地の生前対策
こんにちは。
相続と空き家に特化した不動産屋、ハックベリーズ不動産代表の榎本です。
相続や空き家などのご相談を日々お受けする中で、よく耳にするのが「子どもたちに負担をかけたくない」というお声です。しかし現実には、使わない不動産を相続したことで、税金や管理の負担に悩むご家族が少なくありません。
今回は、「負動産」を子どもたちに残さないために生前にできる具体的な対策について、実例や注意点を交えながらお伝えします。「うちは大丈夫かな？」と感じたときが、対策を始める一番のタイミングです。
ぜひ最後までご覧ください。
「負動産」とは何か？
負動産とは、利用価値がほとんどないにもかかわらず、固定資産税や管理費などの負担が続き、将来的に相続人にとって重荷となる不動産のことです。
郊外や空き家が多い地域の古い家、管理されていない土地などは売却が難しく、結果的に赤字になることもあります。特に以下のような不動産は注意が必要です。
山林
税負担は軽めでも、倒木や土砂崩れによる損害賠償リスク、管理や維持にかかる手間、売却の難しさなど、デメリットが多いのが現実です。
農地
子どもが農業をしておらず利用していない場合は、親の代で売却や引き取り手を探すほうがスムーズです。特に相続人が遠方に住んでいると、雑草管理や農業委員会の手続きが大きな負担になります。
別荘・リゾートマンション
固定資産税に加え、管理費や修繕積立金がかかり続けます。利用予定がなければ費用負担だけが残り、無料で譲渡を申し出ても引き取り手が現れないケースもあります。
放置すると子どもたちにどんな影響があるか？
固定資産税・都市計画税・管理費の負担が続く
使っていなくても税金や管理費は発生します。さらに、特定空き家に認定されると固定資産税が増額される可能性もあります。
管理不全による近隣への迷惑や事故リスク
管理を怠ると、草木が越境して隣地に侵入したり、動物や害虫が住み着くことがあります。建物や設備の劣化が原因で事故が起きた場合や、不法侵入の温床となった場合には、所有者として責任を問われることもあります。
“負の連鎖”による負担の先送り
相続放棄は可能ですが、プラスの財産も受け取れなくなるため子どもにとって大きな決断になります。また「親や先祖が大切に守ってきた不動産だから本当はいらないけれど、相続放棄はできない」という心理的負担を抱える方も少なくありません。もし処分に抵抗がなければ、事前に処分しておくことも相続人への思いやりになります。
ただ、生前に処分を検討する場合でも必ず子どもたちに利用予定や残してほしいかを確認しましょう。一方的な判断は、後の不満やトラブルにつながる恐れがあります。
今できる生前対策
（子どもたちに負担を残さないために）
売却／譲渡
不動産会社で扱えない物件でも近隣の方が購入や引き取りを希望することがあります。「みんなの0円物件」や「家いちば」等を利用して無償譲渡する方法もあります。
関東近郊（東京・埼玉・千葉・神奈川・栃木・茨城・群馬・静岡・山梨あたり）の空き家であれば、弊社でも買取や譲渡のご相談も可能です。対象地域の方でしたら、まずは気軽に無料査定をご利用ください。
賃貸活用
空き家を貸すことで、負担だった物件を収入源に変える方法です。ただし、維持管理や修繕の負担は残ります。借主の使用状況によっては家が傷むこともあり、古い家では大規模修繕が必要になる場合もあります。また、空き家を売却する際には税制優遇などもありますので、無計画に貸し出すのは得策ではありません。
空き家バンク／農地バンク
自治体や農地中間管理機構を通して売却や賃貸を行う方法です。安心感がありますが、条件や手続きは地域によって異なります。
寄付
条件が合えば、自治体や団体への寄付も可能です。受け入れ可否や条件は事前確認が必要です。
有償引取サービス
売却や賃貸が難しい物件に対し、費用を払って引き取ってもらう方法です。維持管理の負担を早期に解消できますが、悪質業者には注意が必要です。
今のうちに処分するかどうかの判断ポイント
処分した方がいい／してもよいケース
※大前提として、現在使用していない・使用する見込みがない・子どもたちが「いらない」とはっきり言っている場合です。
売却額が大きくないとき
一般的には、不動産は相続時に持っているほうが税制上有利な場合があります。しかし、売却額が小さい不動産は、生前に売っても税制の恩恵がほとんどないため、早めに売ってしまっても問題がないことがあります。
さらに、相続時には相続登記の費用や手間がかかるため、ほぼ値段がつかない不動産であれば、生前に処分してしまったほうが結果的に安く済む場合もあります。
※判断は必ず税理士など専門家に確認してください。
管理や維持費の負担が大きいとき
固定資産税や管理費に加え草刈りや修繕などの手間がかかります。管理を怠ると近隣トラブルや税負担増のリスクがあります。特に、買い手が少ない別荘やリゾートマンションは、持っている限り管理費や修繕積立金が発生し続けるため注意が必要です。
売れにくく、時間が経つほど条件が悪くなりそうなとき
山林・農地・別荘などは需要が限られており、年々売りづらくなる傾向があります。
農地で、相続人が遠方に住み耕作予定がないとき
農地は売却や賃貸に許可が必要です。もしあなたが農業委員会や近隣農家とつながりを持っている場合、その利点を生かして自分の代で話を進めたほうがスムーズです。
処分を待ってもよい／待ったほうがよいケース
使っている、使う予定がある、または迷っている場合
利用者が決まっていたり、「使うかもしれない」と迷っている場合は、急いで売る必要はありません。ただし、相続人には維持費（固定資産税、管理費、修繕費など）を事前に伝えておきましょう。後から「そんなに維持費がかかるならいらなかった」とトラブルになるのを防げます。
将来的に価値が上がる可能性が高いとき
再開発や道路整備など、公的に発表されている計画があり、確実に価値が上がる見込みがある場合は、様子を見ても良いでしょう。
迷ったときの進め方
使っている、使う予定がある、または迷っている場合
1. 家族の意向を確認（使う／使わない、残してほしいか）
2. 不動産屋に査定を依頼し、売却のしやすさや価格の目安を把握
3. 年間の維持費を計算（固定資産税、管理費、修繕費など）
4. 結論を出す
→維持費が高い／管理が難しい／売れにくい ＝ 早めに処分寄り
→利用計画が具体的／合意が取れている ＝ 保有寄り
実践にあたって注意すべきポイント
専門家への相談は必須
税理士・不動産業者・司法書士などに現状を診断してもらい、最適な方法を検討しましょう。
無理なリフォームは避ける
「リフォームをしてもしなくても、売却額は変わらない」ということは少なくありません。リフォームをする必要があるかどうかは、複数の不動産屋に確認し、どの不動産屋もリフォームしないと売れないというときのみ行いましょう。
家族が安心できる未来のために
元気なうちから不動産の整理や活用方法を決めておくことは、相続時の混乱や負担を大きく減らす第一歩です。
固定資産税や管理費がかかり続ける「負動産」を残さないためには、売却や譲渡などの処分だけでなく、賃貸活用や寄付、公的制度の利用も選択肢となります。
また、家族信託や任意後見契約を活用すれば、将来の健康状態の変化や判断能力低下にも柔軟に対応でき、家族が安心して不動産管理や処分を進められる体制を整えることが可能です。
重要なのは、家族全員で方向性を共有すること
「使うのか、残すのか、手放すのか」を率直に話し合い、必要に応じて不動産や法律の専門家に相談することで、現実的で納得感のある対策を立てられます。早めの準備と正しい知識が、子どもたちを負動産から守り、安心できる未来を築く鍵となります。
この記事を読んで「うちの不動産は大丈夫だろうか？」と感じた方へ
実際にどう動けばいいかは、不動産の種類や場所、家族の意向で大きく変わります。
私たちは、不動産の査定やご相談を無料で承っています。
今のうちに状況を知ることで、選択肢が広がり、将来の負担を減らすことができます。お一人で悩まず、どうぞお気軽にご相談ください。
